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热点城市房价都降了 三线城市日渐成主角

每日经济新闻 2016年12月20日 10:17

  12月19日,国家统计局发布了11月70个大中城市住宅销售价格统计数据。最有看点的莫过于热点城市房价变化情况,在11月下半月,北京、深圳等热点城市环比房价在下降。

  国家统计局城市司高级统计师刘建伟的解读是:在因地制宜、因城施策的调控政策作用下,15个一线和热点二线城市房地产市场迅速降温,房价走势明显趋稳。

  热点城市房价涨势“熄火”

  一线城市和热点二线城市总是在楼市中扮演风向标的作用。

  为深入反映房地产市场近期变化,国家统计局在做好11月份70个大中城市房价统计的同时,又对其中15个一线和热点二线城市11月下半月房价变动情况进行了统计。

数据来源:国家统计局

数据来源:国家统计局

  结果显示,与11月上半月比,这15个城市中,9个城市新建商品住宅价格环比下降,降幅在0.1至0.9个百分点之间;2个城市环比持平;济南、郑州、武汉、广州新建商品住宅价格环比涨幅均回落至1%以内。

  下降的城市包括:北上深三个一线城市,还有天津、南京、无锡、杭州、福州、厦门这6个二线城市。环比持平的城市分别是合肥和成都。

  热点城市房价迅速熄火,通过一个鲜明对比就可以看出,而参照的数据就来自于3个月前。

  根据国家统计局数据,今年8月,北上广深四个一线城市8月新房价格环比分别上涨3.8%、5.2%、2.4%和2.1%,同比分别上涨25.8%、37.8%、21.2%和37.3%。

  而当月的涨幅冠军还不是它们,是河南郑州。8月郑州新房环比分别上涨了5.6%,而11月的环比涨幅只有0.5%。

  中原地产研究总监张大伟告诉每日经济新闻记者,政策变化是本次楼市调整的主要因素。在2016年“9.30政策”开始的22个城市严格调控下降温,因为政策收紧、本轮楼市调控导致的房价涨幅拐点已经出现,房价出现了9月后的快速扭转。

  在他看来,本次调控周期起码持续6-9个月,甚至有可能周期拉长到2018年。

  70城房价环比增速下降近半

  热点城市房价只是整体11月楼市变化的缩影。

  上海易居房地产研究院报告称:对70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均,计算得知,2016年11月份,70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅0.6%,相比10月份1.1%的增幅有明显回落态势。

  根据国家统计局的数据,与10月相比,2016年11月70个大中城市中,新建商品住宅价格下降的城市有11个,上涨的城市有55个,持平的城市有4个。观察近四个月的数据,11月份房价上涨的城市数量继续出现减少态势。

数据来源:国家统计局

数据来源:国家统计局

  易居报告还称,环比价格变动中,最高增幅为2.1%,最大跌幅为0.4%。而在10月份环比价格变动中,最高增幅为4.9%,最大跌幅为0.8%。这反映了11月份房价最高增幅在收窄,最大跌幅也在收窄。

  三线城市日渐成主角

  以泉州、扬州为代表的三线城市房价环比涨幅开始“冒尖”。

  11月,泉州、扬州、韶关、西安和武汉五个城市的房价环比增幅最大。环比上涨前10位的城市中还包括秦皇岛、徐州和惠州这样的三线城市。

  上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉每日经济新闻记者,一线城市调控政策相对紧,所以近期房价上涨态势也得到了较好地抑制。二线城市中,此前部分热点城市的房价上涨态势得到了抑制,但其他一些城市依然有比较明显的房价上涨现象,后续还需要积极进行调控。

  相比之下,严跃进说,三线城市政策总体宽松,受一二线城市政策调控的影响,部分城市近期购房节奏总体较快,房价上涨节奏快过一二线城市。

  刚刚召开的中央经济工作会议也明确了提振三四线城市楼市的导向。

  会议称,要坚持分类调控,因城因地施策,重点解决三四线城市房地产库存过多问题。要把去库存和促进人口城镇化结合起来,提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通,提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平,增强对农业转移人口的吸引力。

  未来楼市有望继续降温

  针对今年1-9月份房价上涨过快的现象,10月份前后全国各地纷纷出台了限购限贷等政策。

  严跃进说,此类政策对于防范违规资金进入楼市、规范房企项目的销售行为、稳定市场预期等方面有积极的作用。从10-11月份数据来看,房价环比增幅呈现了明显的回落。预计12月份随着政策调控效应的释放,此类增幅会继续收窄,进而利好房价的平稳运行。

  据中原地产监测的18个城市开盘认购率数据来看,近四周均在低位徘徊,四周平均认购率值为66%,而今年前期的平均认购率水平达74%。

  张大伟分析说,在推盘量整体相对平稳的情况下,认购率走低显示出市场明显转淡。

  受下游销售环节出现变化的影响,11月房地产投资数据也开始放缓。法兴银行观点认为,这主要归因于对购房者和开发商的信贷收紧,11月开发商的信贷增速连续第二个月放缓,为11.2%,住房抵押贷款增速从10月的52.5%降低到32.2%。鉴于房地产销售和投资的明显减速,预计2017年1季度经济将重新受到下行压力,如果12月的房地产数据继续目前的下降趋势,则此轮经济复苏将会在2017年一季度末期结束。

  记者注意到,今日《人民日报》也刊文讨论了“怎样才能管住炒房”,清华大学房地产研究所所长刘洪玉提出:

  要管住“炒”,一是可以通过信贷政策加大“炒的负担”(提高贷款利率)、降低“炒的能力”(提高首付比例甚至不提供住房抵押贷款)。

  二是通过税收政策给炒房者“去动力”,比如炒的套数越多、交易越频繁,交易环节各税种的税率越高等。

  国际上,也一般都会对炒房行为征收比较高的交易税和资本利得税,识别的方式主要是看该住房是否为家庭的主要住房,以及住房持有期的长短。非主要住房、持有期在3—5年以内的,一般会面临比较重的税。行政色彩浓厚的限购或购房资格管理可以作为临时的最后的手段。

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