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豪宅贴着地价销售 房地产商暴利时代将终结吗

上海证券报 2017年09月13日 09:47


  去年4月以47.6亿元豪夺南京麒麟G09宅地的北京京奥港集团,彼时可能不会想到,其开发的京奥港·未来墅的身价会一降再降。

  日前,该楼盘终于领到销售许可证,均价25715-25993元/平方米,仅比楼面地价高出3000多元/平方米,基本是贴着地价卖。

  据了解,类似京奥港·未来墅的情况,在合肥、苏州、厦门等热点城市并不少见。由于各地严格实施限价政策,一些当初高价拿地的房企期望通过高房价消化拿地成本并获得暴利的如意算盘纷纷落空。

  业内人士认为,房企拿地的资金大多是融资而来,成本普遍较高,随着时间的流逝,资金链压力会增大。房企应合理定位,尽早入市,加快资金回笼,规避市场风险。

  "身价"一降再降

  去年4月15日,北京京奥港集团在经过61轮激烈竞拍后,以47.6亿元拿下了南京麒麟G09宅地,楼面价22353元/平方米,创出了麒麟板块的新高。当时,周边楼盘的价格在1.7万-2.2万元/平方米,上述楼面价属于典型的"面粉贵过面包"。

  根据公司最初规划,在该地块开发的京奥港·未来墅将被打造成"南京第三代豪宅典范",并放出"精装豪宅价格要卖到4万元/平方米"的口风。然而,受限价等楼市调控政策的影响,该楼盘价格预期却不断下调,从4万元/平方米,到3.5万元/平方米,再到3万元/平方米,直至最终被核准的25715-25993元/平方米,较最初的预期价格下降了三成多。当然,产品也从最初的"精装豪宅"改成了"毛坯房"。

  售楼处工作人员表示,这主要是受限价措施影响,如果房价定得过高,就无法通过政府审核备案。因此,开盘已延后了近一年,对开发商来说,已不想捂盘往后再拖。

  据了解,京奥港·未来墅目前的定价略高于周边二手房的挂牌价。业内人士指出,按照目前的售价,该楼盘的利润空间很小,如果成本控制不好的话,开发商有可能亏本。

  首期融资11月到期

  值得注意的是,京奥港·未来墅的土地款是开发商通过信托融资支付的,而且第一期还款日已近在眼前。

  "宏金46号集合资金信托计划"显示,借款方为北京京奥港集团有限公司,资金投向京奥港·未来墅地块。该计划是结构化产品,总规模49.6亿元。其中,优先级资金34.72亿元,次级资金14.88亿元,分两期发行。第一期34.45亿元,优先级28亿元,次级6.45亿元,优先次级比约为4.34:1;第二期15.15亿元,优先级6.72亿元,次级8.43亿元,优先次级比约为0.8:1。第一期到期日是2017年11月12日,第二期到期日是2018年2月26日。

  目前,距该信托计划第一期到期只有2个月。一位业内人士表示,除非开发商已解决资金问题,否则,一定会在首期融资到期前开盘,通过资金回笼来归还借款。

  据了解,该笔巨额融资是以标的地块土地使用权抵押、项目公司100%股权质押、京奥港地产连带保证、实际控制人连带保证设置风控措施的。

  中融信托有关人士告诉记者,该信托计划运转正常,项目质地较好,进度正常。项目方反馈将择机入市,并未受到限制。

  类似卖房案例渐多

  其实,受政府限价等调控政策影响的不仅仅是南京楼市,合肥、苏州、厦门等热点城市的一些高地价楼盘,也大多在贴着地价卖。

  据"哥们买房"统计,去年土地拍卖火热之时,合肥市九区三县诞生了23幅高地价,到目前仅有10个楼盘项目入市。由于政府严格限价,这些高地价项目的楼面价与备案价差距一般都在3000元/平方米左右,个别差价甚至不到500元/平方米。如新站某知名楼盘,楼面价9614元/平方米,备案价(高层)仅为10499元/平方米,两者差价不足千元。

  在同一个板块,有的高地价楼盘的备案价与周边普通楼盘相差无几。如合肥新站区的华地·紫悦府比,比附近的昌·香樟原著的楼面价高1574元/平方米,但备案价却相同,留给开发商的盈利空间非常小。

  业内人士告诉记者,一般而言,高地价拿下的项目,为了更多追求溢价率,会选择高端豪宅产品。如今选择推出毛坯产品的,多半是因资金压力。从去年高地价楼盘的入市情况来看,目前分化趋势明显:一些地价不算特别高(2.5万元/平方米以内)的项目,正在降低身段,贴着地价,抓紧入市;一些超级高地价项目,基本只能捂着。

  业内人士认为,限价等楼市调控措施短期内难以松动,随着时间的流逝,靠融资拿地的房企将会面临巨大的资金链压力,与其捂盘硬扛,不如尽早把握入市时机,通过合理定位规避资金风险。

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