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楼市调控生态:买卖双方价格博弈 胶着状态将持续

21世纪经济报道 2017年11月14日 09:31

  “通常双方谈价时,业主都会愿意让一些价,但是如果总价仅仅降个5万、10万,现在是达不到客户心理价位的,这种情况就很难成交”,麦田房产丽都区一业务经理表示,所以现在看房的人不少,但真正能签约的比较少。

  “双十一”这一天,张勇(化名)在北京市昌平区回龙观区域“抢”了一套房。“户型是市场上抢手的南北通透户型,还是业主精装过的婚房。相比今年最高点,总价便宜了约70万。”张勇表示。

  “3·17”新政以来,北京调控已近8月,楼市调整态势愈发明显。作为北京楼市交易的主要力量,二手房最能反映楼市的真实状态。近段时间,北京二手住宅市场仍呈现低温特征,10月网签量仅为6371套,再次创下今年新低,成交价格也连续6个月小幅下滑。不少市场人士反映,低温市场中也有一些新迹象,比如新增挂牌房源量出现了较大幅度的增长,10月环比上涨了30%,这在一定程度上反映了市场供需矛盾在持续缓解。而在整体成交低迷的背景下,一些有着刚性改善需求的换房业主,开始成为近期成交的主力。

  调控并未有任何放松态势,行业信心也在逐渐走低。“金九银十”已经结束,与往年的传统旺季不同,今年市场并无太大起色。根据安居客房产研究院发布的《2017年10月国民安居指数》,10月一线城市成交惨淡,经纪人信心指数也结束连续三个月上扬,出现下滑态势。

  房源上升,价格下调

  楼市是买家与卖家博弈场。

  自“3·17”调控以来,北京楼市仅用一个季度就从高峰跌落谷底。受调控影响,大量的购房者失去购房资格,或因购房成本增加而暂时放弃购房,或对市场走向预判不明选择暂时观望,市场也因此从过热恢复到了冷静。在这一过程中,一方面是投机炒房被彻底遏制,另一方面也有不少首次置业、换房等需求也暂时陷入观望,两相叠加导致市场陷入谷底。

  “我要买的房子已经定下来了,是同小区的一套三居室,这两天就想赶紧把原来的房子卖了,腾出购房指标”,业主王女士说。王女士这套房产位于北京市朝阳区呼家楼,是一套面积为106平方米的两居室。该小区近期一套同户型房产成交价为975万,王女士报价980万,相比今年3月份价格高点时约计跌幅20%。不过,由于王女士希望尽快卖掉,她心中的底价还有谈判空间。“950万也可以卖。”

  业主刘先生最近也挂出了自己位于酒仙桥的一套三居室,报价870万,比市场价低出了差不多100万元,之所以低价挂出,是因为他看好了望京的一套房子,想要尽快完成置换。

  麦田房产调研发现,与王女士、刘先生一样心态的业主在北京不在少数,他们多是比较刚性的换房需求。即看好了要买的房子,就想尽快把旧的房子卖掉。这种做法一方面是为了腾出购房名额,另一方面也为了筹措换房的资金。同时,由于这些业主对后市预期悲观,出售心态也从观望转为积极。据麦田房产统计,10月份成交均价环比上月下降1.5%,这是自5月份价格出现下滑以来连续6个月呈现下降走势。在这样的背景下,业主方的价格预期逐渐扭转,担心价格继续走低,从而催生越来越多的业主将房源挂牌。麦田房产统计显示,10月份的新增房源挂牌量,环比9月份增长了30%,创下了今年3月份以来的新高。而在业主调价房源中,降价房源比例达到92%,和上月相比小幅微降,但仍处于近几个月来的较高水平。

  伟业我爱我家数据也显示,从今年5月到10月,北京二手住宅成交均价始终在小幅回落,目前的二手房价与3·17新政前相比已经下跌了10%左右。随着价格的持续下跌,有意入市的购房者也将继续增加,未来北京二手房市场交易量有望继续小幅回升。

  购房信心指数持续下跌

  博弈的另一面是,房源量增加并不意味着入市的购房者增多。

  尽管房源放量明显增多,但新增需求仍表现低迷,二手房市场的整体表现仍然乏力。麦田房产数据统计显示,10月份,北京二手房住宅网签6371套,环比下降31%,同比降幅达到73%,再创今年以来的新低。再往前看,第三季度(7-9月),北京二手房住宅成交量同比降幅也达到70%,从6月起网签套数基本都只在7000-9300套区间低位徘徊。

  从今年各月上旬的网签数据来看,3月过后,各月上旬网签量持续下滑,7月则降至谷底,7、8、9月的上旬网签量维持在2000余套,10月上旬则因国庆长假而几乎没有网签。因此,11月上旬的网签数据是今年下半年以来的最高值。据伟业我爱我家市场研究院数据统计,2017年11月上旬(1日-10日),北京全市二手住宅共网签2764套,较9月上旬增长37%,但同比去年11月上旬下降59.6%。

  尽管网签与实际成交相比有一定的滞后,但从一线经纪人反馈的情况看,目前市场仍处在胶着状态。除了一些急售房、优质房相对比较易于成交外,多数客户仍在观望,真实愿意出手的客户并不多。造成这种现象的原因,有持续限购、信贷门槛提高等政策因素,也有业主价格降不到客户预期等现实因素。

  “通常双方谈价时,业主都会愿意让一些价,但是如果总价仅仅降个5万、10万,现在是达不到客户心理价位的,这种情况就很难成交”,麦田房产丽都区一业务经理表示,所以现在看房的人不少,但真正能签约的比较少。

  不仅是二手房,新房市场也表现惨淡。根据安居客房产研究院发布的10月国民安居指数显示,继“金九”失约后,今年“银十”也成色不足,北京、上海新房成交量继续下滑。其中,上海10月成交面积为33.4万平方米,成交套数2596套,环比下滑达四成以上;北京10月成交面积为20.3万平方米,成交套数跌破1500套,环比下滑29.1%;深圳、广州市场成交较9月略有起色,成交套数环比分别上涨6.9%和10.3%。

  受政策收紧和成交暗淡的影响,安居客10月国民安居指数显示,10月经纪人信心指数为112.3,环比9月下降了0.4%。结束了经纪人信心指数连续3个月上扬的势头。根据安居客对经纪人的调研显示,10月有60.3%的经纪人认为房产调控政策仍将继续出台,占比较9月有微弱提高。购房者信心指数则在10月略有回升。10月份用户信心指数为102.1,环比9月上涨了1.8%,59.2%的意向购房者认为调控政策仍将出台,比9月低出近10个百分点。

  安居客房产研究院首席分析师张波认为,至少到明年年中,房地产政策出现大面积松动的可能性几乎为零。金九银十遇冷也预示着整个市场正在悄然变化,一线城市量价齐跌已无回暖机会,二线热点城市房价涨幅回落趋势明显。在政策从紧的大背景下,市场很可能维持下行态势,楼市降温加速。

  一位房地产行业知名大佬近期在接受21世纪经济报道采访时表示,楼市调整还远未结束,春节后将进入深度博弈期。

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