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热点城市楼市再现躁动 住建部重申调控不动摇

21世纪经济报道 2018年05月23日 10:01

  经历了3·17调控、处于持续金融去杠杆的中国房地产市场,仍未平静。

  4月以来,成都、昆明、大连、西安,这些以前房价平稳的二线城市,甚至丹东、惠州这样长年库存高企的三线城市,都出现了成交及价格的上涨。

  二三线城市限购宽松、限价严厉,以及地方新一轮“抢人”政策的作用,让一部分城市的楼市充满了躁动。新房被抢、库存降低,“不买就赶不上了”的焦虑充斥着这些原本平静的城市。

  据国家统计局70城房价数据,近期住建部约谈的12个城市中,除佛山外,其余11城的新房价格3、4月份均出现环比上涨;另据易居研究院数据,多个热点城市的库存降至低位,被约谈的惠州去化周期已降至3.6个月,大连降至4.3个月,成都、徐州降至5.1个月,远远超过了警戒线。

  5月19日,住建部发文重申加强调控,提出了6项具体措施。中原地产指出,调控正从过去的一城一策,开始升级到预警——约谈——问责三步走。

  不过,多位业内人士指出,调控只是调节市场的快慢节奏,而要解决的根本问题,仍然是供求关系。对此,住建部再提多元化供地,并要求16个城市在6月底前上报方案。

  库存降至低位

  “五一”前后,住建部就房地产调控问题密集约谈了12个城市。目前,已有6个城市作出回应;9个城市发布了各种类型的加码调控。

  被约谈的城市基本位于3-4月房价上涨迅速的城市行列,其中海口、三亚、西安、太原、哈尔滨、贵阳等城市均位列4月房价环比涨幅前十位;哈尔滨房价同比涨幅全国最高,达12%。

  西安、成都、杭州等地不同程度地出现了销售火爆的场面,甚至是“万人抢房”。

  火爆的市场让供求失衡,库存急剧降低。5月17日,易居研究院报告显示,截至4月,百城住宅库存已连续33个月同比下跌。4月,共有72个城市的库存同比下滑。

  就在4月,100个城市新建商品住宅供应量为4182万平方米,而成交量为4508万平方米,连续5个月供小于求。“限价环境下部分新推盘项目的价格相对较低,性价比较高,部分城市出现‘抢房’的现象。”报告的执笔人严跃进说。

  从去化周期来看,有55个城市的存销比小于12个月;热点二线城市如重庆、杭州、武汉、海口等去化周期不足5个月,杭州更低至2.8个月,几至“无房可卖”,供不应求状况显著。

  另外有部分三四线城市也在迅猛去库存。以最近比较热门的丹东为例,其已连续9个月去库存周期变小。历史上丹东的去库存周期最高达到63个月,而目前已降至13个月,逼近警戒线。

  另外一个粤港澳大湾区内的热门城市、不 限 购的惠州,去化周期降至3.6个月,近期去惠州看房、买房,成为不少深圳人尤其是投资客的热议话题。

  美联物业全国研究中心何倩茹分析,今年以来,一线城市受调控政策影响,价格平稳发展,房价的上升蔓延至二线城市,呈现出自住投资两旺的态势,当地或省内居民的自住需求旺盛,部分投资者也会将目光转移至二三线城市,特别是不 限 购不限贷的城市。

  另一方面,随着开发商经营决策的谨慎,房地产投资有所减慢,库存便出现下降。

  中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示,当市场处在调控高压时,许多人选择持币观望,便囤积了相当多的需求,而这些需求随时有入场的可能性。一旦有人入场,从众行为便表现得特别明显,由观望到沸腾的过程非常快。其背后是供需的不平衡以及庞大需求的支付能力。

  新城控股高级副总裁欧阳捷认为,抢人才的城市并没有做好增加住房供应的准备,而摇号购房更加剧了供求失衡的市场预期,住房短缺已成为人口净流入城市房地产市场的长期矛盾。

  探索供地多元化

  5月19日,在重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松的同时,住建部最新提出了六大措施。

  其中,措施的重点是进一步落实地方调控主体责任;首次提出北京、上海、广州、深圳等16个城市要探索推动供地主体多元化,6月底前提出并上报具体实施方案。

  早在2017年末,住建部就发布政策,建立住建部房价政策预警机制,同时要建立房地产的约谈和问责机制。

  中原地产首席分析师张大伟表示,本轮约谈原则,是预期管理、事中管理,而不是过去的结果管理,应该是住建部的房价预警系统起到了作用。

  “如果没有问责机制,前五条落地难度都很大。”张大伟认为,调控的关键是问责机制的建立。

  宋丁认为,住建部的表态是政府对市场最新迹象,即调控边际收益递减的应对。“供应量和库存下降,可能导致市场成交量和价格的上升。这时如果不约谈,不排除在下半年出现失控状况。”

  欧阳捷则指出,要解决供求问题,只有增加供地。可通过产业用地转换,或农村集体建设用地进入可售住宅市场等,来增加居住用地。

  事实上,去年至今,深圳、北京等地已在探索多元化供地。集体建设土地入市、企业自有用地做租赁、城中村改造整租、发展共有产权房等都将出现。

  其中,集体建设用地做租赁成为一大风向。这在北京已经变成现实。目前已开工朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、昌平区北七家镇等5个集体用地租赁项目,共计房源1.28万套。

  按照北京市委、市政府部署,2017年-2021年,北京将有1000公顷集体土地用于建设租赁住房。

  据悉,碧桂园的长租公寓业务,也将推动集体用地入市,建设“长租城市”。

  此外,共有产权房在上海、北京大量推出后,也有望在广东推行。近日,广州南沙区推出1000套共有产权房备受关注。广东省住建厅厅长张少康表示,除了广州,珠海、深圳也在试点共有产权房,“未来会加大试点的力度。”

  张少康表示,2018年,将继续探索建立多渠道住房供应体系,实施以公租房、共有产权住房等为主,租售补结合的住房保障政策,把更多符合条件的新就业无房职工、异地务工人员、青年医生、青年教师等纳入保障范围。

  深圳市房地产研究中心主任王峰提出,未来深圳的住房,将形成包括购买型商品房、租赁型商品房、共用产权房、公共租赁住房在内的多元供应体系。

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