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房地产的“国家态度”

李宇嘉 证券时报网 2018年11月09日 10:10

  厦门、长沙、太原、环北京等地,都有央企或国企进场拿地,防止市场变得悲观。

  对于房地产而言,没有消息,就是好消息。政治局会议罕见地没有提到房地产,因为在国家眼里,楼市现在的状态,是一种理想和均衡的状态。商品房销售增速回落,9月份甚至同比下滑3.6%、10月30大城市成交面积同比下降7%,但1~9月的销售面积再创历史新高。即便2018年全年销售面积会下滑,但降幅在5%左右,这依然是历史第二好成绩。而且,由于过去一年房价明显上涨,70城房价同比指数上升8.9%,多数三四线房价水平翻了一倍,前三季度商品房销售金额增速高达13%。

  地价一直在高位,只是溢价率下降,考虑到土地购置费分期支付,以及“快开工、快开盘、快回款”的模式备受推崇,新开工很旺盛,目前开发投资5%~8%的增速,再保持个一年半载无任何问题。由此,跟着楼市高位景气的上下游国企和过剩产能差不到哪去。最重要的是,房价稳定了,一线城市房价开始下跌,“房住不炒”的顶层设计从预期上和行为上得到了夯实。现在,经济稳中有变、下行压力加大,“房价不涨、投资涨”、“投机不旺、消费旺”,这是多好的局面啊!

  相比精神备受煎熬的民营企业,相比曾经风光无限的金融业,相比贸易战下噤若寒蝉的外向型行业,当前的地产活的算滋润了。今年一至三季度,130多家上市房企净利润平均增长50%以上,超过20家房企的净利润增长在80%以上。当然,由于营业收入结转滞后,高利润反映的是2017年销售旺季的业绩。预计到2019年,调控叠加市场下滑将会冲淡开发商的财务报表。

  2015~2017年的房地产上行,根源是高库存和经济“失速”风险,动力是杠杆。硬币的另一面是,被拉上去的房地产,内生规律下将高位回落,反过来就会咬伤经济。现在,主动去杠杆结束了,但“被动去杠杆”刚刚开始,因为经过一年半的“去杠杆”,包括房价在内的资产价格上涨预期全面趋弱,加杠杆失去原动力。再加上,未来经济下行压力加大,大家要过一段“苦日子”。

  因此,未来防范楼市体量下滑、房价下跌,或许在战略权衡上更加重要。于是,我们看到,从中央到地方,都在对冲和托底。对冲发生在中央层面,主要是供给侧结构性改革,比如租赁、共有产权、棚改、城镇化扶持政策等;托底主要发生在地方层面,主要是取消限价管制(比如广州、北京等),还包括央企和国企托底土地市场,止住流拍趋势,缓解市场情绪过快降温,比如厦门、长沙、太原、环北京等地,都有大型的央企或国企进场拿地,防止市场变得悲观。

  当然,对冲和托底并不是“救市”,而是防止冲到高位的“堰塞湖”决堤,确保楼市高位平衡,因为现在的房地产“大而不倒”。政策上,限购限贷等调控政策保持连续稳定,而限价政策自然将渐进解除,以稳定价格预期。因为,二手房价格回落的通道已打开,一二手房“价格倒挂”将不复存在。加上,市场迅速转冷,“高周转”模式下供应源源不断,供需格局难以支撑价格上行,而前端融资和后端销售对资金链的“双重挤压”下,未来开发商定价保守的行动一致。

  对待财富,当今百姓的理念已发生很大变化,即储蓄再也不是财富了,储蓄反而会因通胀和资产涨价而缩水。储蓄下降,除千禧一代消费前卫外,根源就是百姓要买房。未来,房子将替代储蓄而成为财富的储藏形式,只要房价不是跌得太厉害(国家也不允许出现这种情况),房子作为财富的美好感觉将长期存在。倘若还有一份恒长的工作,中国百姓是万般也不会抛售房子的。近期,“稳就业”置于首位,事实上就是“稳楼市”。未来,楼市看似高位不胜寒,但也岿然不动,交易渐木,但价格也稳定。同时,城镇化、美好生活将提供新增需求的源头活水,实现需求结构的新陈代谢、泡沫消磨,这是充满中国智慧的“脱虚向实”的安排。

  (作者系资深地产研究人士)

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