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供给集中爆发 一二线“城市圈”楼市回落

饶贤君 经济观察报 2018年11月09日 10:17


  经济观察报 记者 饶贤君 对于承接着一线城市溢出效应的城市圈而言,房价上涨时,他们是投资客蜂拥而至的“价值洼地”,楼市敏感时,他们成了随之破裂的“价格泡沫”,祸福相依。

  中国社科院财经战略研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告(2018年10月)》(以下简称“报告”)显示,伴随着房地产市场的调控向三四线城市延伸、棚改货币化安置政策调整、价格洼地填平,三四线城市、尤其是一二线中心 城市圈的周边城市出现了涨速持续回落乃至明显下跌的情况。

  报告数据指出,2018年9月,北京、深圳、上海房价环比下跌,其中,上海房价环比下跌1.8%,与2018年1月相比,上海房价累计下跌5.58%,同时,准一线城市与热门二线城市中,天津、成都、武汉、青岛、西安等都出现了明显的价格下跌。

  低温过境,来势汹汹,围绕着一线、二线城市圈,原本房价节节攀升、投资客一拥而上的各周边城市楼市逐渐回归理性,数据显示,环京津的保定廊坊、环沪的嘉兴南通、厦门周边的漳州、成都周边的乐山等城市出现了明显的房价下跌,幅度超过中心 城市。

  价格下跌的同时,一年走到末尾,各城市的开发商面临年终大考,众多新盘、加推密集上市,供给集中爆发,久违的促销、优惠层出不穷,楼市一步步走回供大于求的买方市场。

  环沪后花园“急刹车”

  “一次性付清,优惠最高9万元,贷款优惠最高7万元,先生不要再犹豫了,买到就是赚到,要换做一个多月前,哪有这样的好事?”温吕明上个月底随看房团参观了嘉兴东方禾悦项目,尽管现场销售给出了很大的优惠力度,他还是想等等看“更多选择”。

  据记者不完全统计,从11月开始短短不到一周的时间,嘉兴已经有超过15个楼盘、3000套房源公示了预售方案,超过以往一个月的预售数量。

  “这几天中介给我推荐的就有七八个楼盘,我在网上查到的楼盘更多,大概有15个新盘,基本上每个板块都有分布,可选择的余地很大,所以我一点也不着急,而且现在的行情等一等应该不妨事吧?”温吕明在自己的手机备忘录里做了满满的看房笔记,价格、配套、户型等信息一应俱全,他希望自己的第一套房能够“一步到位”。

  交通是最让温吕明在意的因素,目前他最中意的是位于南湖区的两个新盘,因为嘉兴高铁南站就坐落在南湖区,而高铁是温吕明每日到上海上班的最主要通勤工具。“早上起来到高铁站大概十分钟,高铁到虹桥站半个小时,出了虹桥站到公司十分钟,基本上不存在堵车的问题,所以大部分时候,我用在通勤上的时间比住在上海的同事都要短。”

  得益于优越的地理位置、便利的轨道交通以及嘉兴市“浙江省全面接轨上海的示范区”这一定位,如温吕明一样居住在嘉兴的“沪漂”并不少见,温吕明称,每天早晚高峰期通往上海的高铁上,坐满了西装笔挺的商务人士,而通过网约车平台拼车来往于两地通勤的上班族数量同样可观,“开车的话是一个小时,我以前都是拼车过去的,很容易拼,但是容易堵车。”

  因为地理位置而成了环沪“睡城”的嘉兴,由于出色的居住环境,与昆山、南通等一样,时常被称作上海的“后花园”。

  2016年,上海的《上海市城市总体规划(2016-2040)》中,明确提出将嘉兴纳入上海大都市圈,提出多项基础设施共建。

  也正是在2016年,嘉兴的房价开始了大幅上涨,安居客数据显示,2016年3月,嘉兴商品房均价为6567元,而2016年12月,均价涨至8895元,涨幅达到35.45%,同期,上海房价涨幅为18.94%,2018年11月,嘉兴房价已达到11377元。

  嘉兴当地一位房产中介马超群对记者表示,上海人是嘉兴楼市的主要消费群体之一,与浙江省内的消费人群几乎持平,“我们门店的内部记录数据是,除了嘉兴本地人,上海购房人群数量大概占三分之一,浙江省内人群占三分之一,剩下的是其他省外人群。”

  不过,马超群表示,近几月的看房、购房人群显著减少,以嘉兴本地人以及刚需“沪漂”为主,省外投资客几乎绝迹,“11月这么多新盘上市,基本上一个盘只有一两个外埠看房团,以前可不是这样的,一个盘基本上三分之一是外埠来看房。”

  多个平台的公开数据显示,嘉兴房价已经连续下滑三个月。一家房地产五十强企业的嘉兴公司总经理对记者表示:“由于竞品较多,且目前市场需求不旺,公司在嘉兴的新开盘项目会有较大力度的优惠,总体价格可能会回到去年的水平。”

  加速回款 供给膨胀

  在众多围绕中心 城市的周边城市中,嘉兴并非特例,随着中心 城市的房价回调,这些原本的“价值洼地”骤然告别了“开盘即磬”,与中心 城市一样,要在平淡的市场中加速去库存。

  据记者不完全统计,多个热门二线城市在11月迎来了楼盘的密集入市,且均处于近年来的单月推盘高峰值,如重庆预计新推、开盘楼盘超过140个,武汉将有超过80个楼盘入市,佛山有超过50个楼盘计划推出,成都则有超过30个楼盘在一周内取得了预售证,。

  成都一家地方房产经纪公司总经理对记者表示:“已经到年底了,调控政策没有丝毫放松的迹象,年底又有销售上的压力,这个月成都的新盘供应量可能会再创新高,很多盘捂了很久,实在捂不住了,而且据我所知,有回款上的要求,很多项目的优惠力度会比之前还要大,很多周边城市更是这样的,回款是开发商年底的核心目标,其他都得靠边站。”

  天风证券发布的行业研报显示,2017年全年,龙头房企及大型房企回款率为66%及60%,而在2018年一季度,这一数据已经下降到53%和52%,在融资环境紧张的情况下,回款是房企现金流的最重要来源。因此,包括万科、碧桂园在内的多家房企已经纷纷表态,今年会将回款率作为最主要的业绩目标之一,郁亮更是曾言,“如果6300亿的回款目标没有达成,我们的所有业务都可以停。”

  前述房地产五十强企业的嘉兴公司总经理对记者表示,一二线城市圈中的周边城市更多负担着回款的任务,“中心 城市的楼盘承担战略意义,而且总体价格更为稳健,因此大多数情况下,优惠力度不会那么明显,而周边城市一是前两年拿地数量多,二是成本更易把控,所以各家都会把优惠力度放到很大,特别是鼓励全款,利于回款。”

  不仅是开发商的新盘集中供应,各城市的二手房供应量也在持续增加,据记者了解,北京、重庆、南京、杭州等一二线城市的二手房挂牌数量已经连续数月递增,嘉兴、南通等城市圈周边城市的二手房挂牌数量也出现了加速增长的趋势。

  克而瑞发布的《2018年10月29个重点城市住宅供求比、存量及消化周期》显示,上海、深圳、北京分别以15%、10%、8%的库存环比增长比例排名前列,此外,杭州、南京、重庆、厦门、郑州等热点二线城市均出现了库存环比小幅增长、同比大幅增长的情况。

  与鼓足马力的加速供给形成鲜明对比的是,城市购房人群的需求趋向饱和,购房热情不复。例如新一线城市中的杭州,在10月共计出现了20个“流摇”楼盘,其中包括主城区核心地段的部分主流刚改楼盘,同时,多个楼盘出现“0人摇号”的情况。

  凉意在众多热点城市蔓延,某研究院发布的数据显示,10月,受监测的40个主要城市成交面积环比下降达5.91%,近六成城市环比下降。而上海某房地产研究院发布的报告则指出,10月,北京、深圳、苏州、无锡、杭州、南京、厦门、成都、青岛、金华等十个城市的二手房交易量为3.9万套,环比下降25%,同比下降9%,成交量创下48个月新低。

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